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    2019年房企年報:利潤率普遍下降,下調今年業績增速目標
    作者:網絡轉載   創建時間:2020-04-24 16:16:41    閱讀量:50

    圖片來源@視覺中國

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    四月過半,上市房企年報發布亦進入尾聲。據鈦媒體不完全統計,截至4月22晚,至少136家上市房企發布2019年年報,占全部應披露年報數量的62%,頭部房企年報基本披露完成。

    2019年對房地產行業而言,是特殊的一年。正如融創中國在年報中所言,政府堅持“房住不炒”的政策總基調,落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,房地產市場在春節后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷,隨著下半年銷售壓力的逐漸增大,房價也承受了一定的下行壓力,全年的商品房銷售規模增速僅6.5%。

    進入2020年,一場突如其來的疫情又給房企帶來措手不及的巨大沖擊??硕饠祿@示,2020年一季度,TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近21%。為此,房企紛紛下調2020年業績目標,甚至預期今年的行業規模增速很可能錄得負增長?;诖?,他們開始強調利潤、現金流,并決定減少拿地和負債。

    增速放緩,下調目標、重視利潤

    “營收增長方面,在整個行業來看,特別是在前10名來看,不是一個很理想的水平?!痹诮衲陿I內第一場業績會上,萬科集團總裁祝九勝坦言。2019年萬科錄得營收3679億元,同比增長24%;歸母凈利潤389億元,同比增長15%。

    增收不增利,很大程度上是由于毛利率及凈利率的下降。2019年,萬科房地產業務毛利率27.2%,同比下降2.5個百分點;凈利率10.6%,較去年下降0.7個百分點。對此,祝九勝解釋稱,下降是整個行業的趨勢,而數據顯示,他并沒有撒謊。

    根據wind數據,目前發布年報的房企合計實現營業收入約4.8萬億元,同比增長超2成;合計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約6636.62億元,同比下降3.33%。根據億翰智庫數據,在全年偏嚴的政策調控環境下,房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

    一個更典型的例子是,同為TOP3的恒大利潤下滑幅度更夸張。2019年凈利潤335億元,較去年下降約50,毛利潤同比減少21.3%至1329億元,毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%,歸母凈利潤173億元,不到去年的一半。

    盈利能力的下滑,進一步證實了億翰智庫在研究報告中指出的,房地產行業已然從“高杠桿、高利潤”的黃金時代,進入“步履維艱”的白銀時代——銷售增速放緩、融資成本上行、利潤空間收窄、資金壓力驟增。正如綠城中國在年報中所言,面對行業的深刻調整,集中度加速提升,粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續。

    祝九勝提出:“面對這個問題,我們有三點來應對:第一是為客戶做好產品和服務;第二是持續提升管理水平;第三,毛利率下降是一個長期趨勢,我們更看到了其它環節還是可以有所作為的,因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式,毛利率只是占了1/3的作用?!睌祿@示,2019年萬科加權平均凈資產收益率22.47%,同比下降0.77個百分點,連續三年在20%以上。

    凈資產收益率的概念,在近日新浪樂居舉辦的《后疫情時代中國房地產業發展趨勢》線上論壇上也曾被提及。佳兆業集團控股首席戰略官劉策認為:“一個很驚訝的現象是,2019年在利潤下行、國家金融去杠桿的背景下,上市房企整體凈資產收益率創了歷史新高。這說明整個房企已經脫胎換骨,從原來的所謂的天賜利潤越來越依靠自身的核心能力,靠自己的周轉來提升利潤,提升凈資產收益?!?/p>

    融創目前到了這個規模,利潤成了第一位的?!比趧撝袊麻L孫宏斌也在業績會上強調,相比業績規模和排名,融創更希望在利潤和市值上有好的排名,管理肯定是以利潤為核心。這也進一步證實,隨著行業發展和外部環境的變化,房企的經營策略也在不斷改變。

    多家房企均持類似態度?;诖?,他們紛紛下調了今年的業績增速目標??硕饠祿@示,目前整體來看,企業目標增長率基本在10%左右,較2019年進一步放緩,且均低于2019全年的業績同比增速。其中佳兆業、遠洋集團等提出0增長,新城控股更是直接提出負增長,將2020年的業績目標設定在2500億元,而2019年企業銷售目標為2700億元(實際完成2708億元)。

    旭輝控股董事局主席林中表示,今年行業銷售同比2019年會減少7%至10%,房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產行業年度開發投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也在業績說明會上表示,預計今年全國房地產銷售或下降10%至15%。

    不過,也有人持樂觀態度。劉策就提出,今年不一定銷售額會比去年低?!拔矣X得即使受到一些影響,下滑的幅度是有限的,因為很明顯近期整個市場又開始熱起來了,還是有一個報復性的恢復?!彼硎?。

    關注現金流,少拿地、降負債

    “我們計劃(從2020年起)每年減少1500億元(有息負債),今年力爭減少2000億元,2022年實現公司總負債規模降到4000億元以下,負債率降到同行業中低下的水平,實現健康增長?!睒I績會上,“高增長、控規模、降負債”的巨大標語前,恒大總裁夏海鈞表示。

    董事長許家印補充道:“這一年對恒大來說是極其重要的一年,這是2020年開始,我們下大決心,同時有決心有信心,我們也信心有能力把負債、總負債及負債率實現大幅下降?!?/p>

    近年來規模不斷躍升的融創中國也有著同樣的想法?!胺€健降負債是第一位的?!背麧櫷?,業績會上,融創也強調了降負債的重要性。而這背后的原因,則由萬科董事會主席郁亮一語道破:“沒想到在今天,‘活下去’變成一個特別真實的存在?!?/strong>

    讓“活下去”變真實的客觀原因,則是今年年初突如其來的新冠疫情。萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在業績會上坦言:“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的,體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面?!?/p>

    銷售方面,萬科集團2-3月份銷售額同比下降510億元,包括進駐的湖北三個城市銷售斷流;項目交付方面,一季度預計1萬戶面臨延緩交付,全年該數字將增至3.9萬戶,同時開工也較往年延遲40天左右,占全年1/9。

    “這些影響最終體現在現金流上,對現金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少,疫情也增加了相應防疫的成本,我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線?!弊>艅俜Q,此次疫情既導致銷售回款大幅下降,也給未來1-2年產生了結算壓力。

    因此,現金流成了房企最重視的指標,降負債也成了最首要的任務。為此,萬科甚至減少了分紅,只拿出了歸母凈利潤的30.38%,而此前的2016年至2018年,萬科分紅總額占歸母凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%。

    面對投資人的質疑,萬科董事會主席朱旭回應稱:“今年還是堅持穩定分紅的政策,但是董事會經過審議,特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境,希望能多保留一點現金在手,綜合平衡后決定分紅總額不變的策略?!?/p>

    恒大及更多房企的手段則是減少拿地。夏海鈞稱,要控制土地儲備規模,實現土地儲備負增長,計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右,通過土地儲備的逐漸減少來實現公司的控規模、降負債的要求。

    “我們是希望三年減少9000萬平米,把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標,大概以后三年,每年新增的土儲是4000萬平米左右,以前我們是6000-8000萬平米,以后每年在4000萬平米左右?!彼硎?,通過銷售規模大幅增加(8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款),以及數百億元土地支出的減少,公司每年大概能夠有2000億元左右的現金余額。

    事實上,整個2019年,房企拿地規模已經在縮減。易居研究院數據顯示,2019年8月份之前,TOP50的開發商只拿出了44%的錢買地,10月份降至22%,到了第四季度就只有25%左右。中國指數研究院數據顯示,2019年,全國300個城市共成交土地25899宗,同比減少1%;成交面積亦同比減少1%;土地平均溢價率13%,較2018年下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%,同比下滑0.23個百分點。

    進入2020年,疫情沖擊下,房企拿地則更加謹慎??硕饠祿@示,2020年一季度,百強房企拿地金額同比下降23%,超過半數房企投資金額下降,TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲,其余7家房企均同比下降,其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

    另一方面,一季度,百強房企拿地銷售比為0.28,顯著低于2018、2019年,整體投資態度保持謹慎,有近兩成企業未拿地。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業,平均降幅接近四成,由此可見,小房企的生存環境依舊不容樂觀。

    這也引出了業內對今年行業發展趨勢的另一個普遍預判——并購潮的來臨。在年報中,融創、奧園、首創等企業紛紛表示2020年會繼續發揮優勢,趁部分小企業流動性壓力較大的時候進行收購;正榮地產表示今年將會收并購與招拍掛并行,在有良好并購項目機遇的情況下可能增加部分拿地預算。

    今年收并購的機會可能會比較多,坦率來說現在我們也正在談,我們也高度關注這項工作,今年希望加大這方面的工作?!?業績會上,綠城中國董事會主席張亞東表示。執行董事兼執行總裁郭佳峰則補充道:“亞東總多次指示我們班子,在這么一個機會下面,可能會有相對比日常年份多的機會,我們也很重視,但是也小心地往前走?!?在財報中,綠城中國提到,2020年公司將加大收并購力度。

    2019年房企年報:利潤率普遍下降,下調今年業績增速目標
    2020-04-24 16:16:41   來源:網絡轉載

    圖片來源@視覺中國

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    四月過半,上市房企年報發布亦進入尾聲。據鈦媒體不完全統計,截至4月22晚,至少136家上市房企發布2019年年報,占全部應披露年報數量的62%,頭部房企年報基本披露完成。

    2019年對房地產行業而言,是特殊的一年。正如融創中國在年報中所言,政府堅持“房住不炒”的政策總基調,落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,房地產市場在春節后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷,隨著下半年銷售壓力的逐漸增大,房價也承受了一定的下行壓力,全年的商品房銷售規模增速僅6.5%。

    進入2020年,一場突如其來的疫情又給房企帶來措手不及的巨大沖擊??硕饠祿@示,2020年一季度,TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近21%。為此,房企紛紛下調2020年業績目標,甚至預期今年的行業規模增速很可能錄得負增長?;诖?,他們開始強調利潤、現金流,并決定減少拿地和負債。

    增速放緩,下調目標、重視利潤

    “營收增長方面,在整個行業來看,特別是在前10名來看,不是一個很理想的水平?!痹诮衲陿I內第一場業績會上,萬科集團總裁祝九勝坦言。2019年萬科錄得營收3679億元,同比增長24%;歸母凈利潤389億元,同比增長15%。

    增收不增利,很大程度上是由于毛利率及凈利率的下降。2019年,萬科房地產業務毛利率27.2%,同比下降2.5個百分點;凈利率10.6%,較去年下降0.7個百分點。對此,祝九勝解釋稱,下降是整個行業的趨勢,而數據顯示,他并沒有撒謊。

    根據wind數據,目前發布年報的房企合計實現營業收入約4.8萬億元,同比增長超2成;合計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約6636.62億元,同比下降3.33%。根據億翰智庫數據,在全年偏嚴的政策調控環境下,房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

    一個更典型的例子是,同為TOP3的恒大利潤下滑幅度更夸張。2019年凈利潤335億元,較去年下降約50,毛利潤同比減少21.3%至1329億元,毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%,歸母凈利潤173億元,不到去年的一半。

    盈利能力的下滑,進一步證實了億翰智庫在研究報告中指出的,房地產行業已然從“高杠桿、高利潤”的黃金時代,進入“步履維艱”的白銀時代——銷售增速放緩、融資成本上行、利潤空間收窄、資金壓力驟增。正如綠城中國在年報中所言,面對行業的深刻調整,集中度加速提升,粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續。

    祝九勝提出:“面對這個問題,我們有三點來應對:第一是為客戶做好產品和服務;第二是持續提升管理水平;第三,毛利率下降是一個長期趨勢,我們更看到了其它環節還是可以有所作為的,因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式,毛利率只是占了1/3的作用?!睌祿@示,2019年萬科加權平均凈資產收益率22.47%,同比下降0.77個百分點,連續三年在20%以上。

    凈資產收益率的概念,在近日新浪樂居舉辦的《后疫情時代中國房地產業發展趨勢》線上論壇上也曾被提及。佳兆業集團控股首席戰略官劉策認為:“一個很驚訝的現象是,2019年在利潤下行、國家金融去杠桿的背景下,上市房企整體凈資產收益率創了歷史新高。這說明整個房企已經脫胎換骨,從原來的所謂的天賜利潤越來越依靠自身的核心能力,靠自己的周轉來提升利潤,提升凈資產收益?!?/p>

    融創目前到了這個規模,利潤成了第一位的?!比趧撝袊麻L孫宏斌也在業績會上強調,相比業績規模和排名,融創更希望在利潤和市值上有好的排名,管理肯定是以利潤為核心。這也進一步證實,隨著行業發展和外部環境的變化,房企的經營策略也在不斷改變。

    多家房企均持類似態度?;诖?,他們紛紛下調了今年的業績增速目標??硕饠祿@示,目前整體來看,企業目標增長率基本在10%左右,較2019年進一步放緩,且均低于2019全年的業績同比增速。其中佳兆業、遠洋集團等提出0增長,新城控股更是直接提出負增長,將2020年的業績目標設定在2500億元,而2019年企業銷售目標為2700億元(實際完成2708億元)。

    旭輝控股董事局主席林中表示,今年行業銷售同比2019年會減少7%至10%,房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產行業年度開發投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也在業績說明會上表示,預計今年全國房地產銷售或下降10%至15%。

    不過,也有人持樂觀態度。劉策就提出,今年不一定銷售額會比去年低?!拔矣X得即使受到一些影響,下滑的幅度是有限的,因為很明顯近期整個市場又開始熱起來了,還是有一個報復性的恢復?!彼硎?。

    關注現金流,少拿地、降負債

    “我們計劃(從2020年起)每年減少1500億元(有息負債),今年力爭減少2000億元,2022年實現公司總負債規模降到4000億元以下,負債率降到同行業中低下的水平,實現健康增長?!睒I績會上,“高增長、控規模、降負債”的巨大標語前,恒大總裁夏海鈞表示。

    董事長許家印補充道:“這一年對恒大來說是極其重要的一年,這是2020年開始,我們下大決心,同時有決心有信心,我們也信心有能力把負債、總負債及負債率實現大幅下降?!?/p>

    近年來規模不斷躍升的融創中國也有著同樣的想法?!胺€健降負債是第一位的?!背麧櫷?,業績會上,融創也強調了降負債的重要性。而這背后的原因,則由萬科董事會主席郁亮一語道破:“沒想到在今天,‘活下去’變成一個特別真實的存在?!?/strong>

    讓“活下去”變真實的客觀原因,則是今年年初突如其來的新冠疫情。萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在業績會上坦言:“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的,體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面?!?/p>

    銷售方面,萬科集團2-3月份銷售額同比下降510億元,包括進駐的湖北三個城市銷售斷流;項目交付方面,一季度預計1萬戶面臨延緩交付,全年該數字將增至3.9萬戶,同時開工也較往年延遲40天左右,占全年1/9。

    “這些影響最終體現在現金流上,對現金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少,疫情也增加了相應防疫的成本,我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線?!弊>艅俜Q,此次疫情既導致銷售回款大幅下降,也給未來1-2年產生了結算壓力。

    因此,現金流成了房企最重視的指標,降負債也成了最首要的任務。為此,萬科甚至減少了分紅,只拿出了歸母凈利潤的30.38%,而此前的2016年至2018年,萬科分紅總額占歸母凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%。

    面對投資人的質疑,萬科董事會主席朱旭回應稱:“今年還是堅持穩定分紅的政策,但是董事會經過審議,特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境,希望能多保留一點現金在手,綜合平衡后決定分紅總額不變的策略?!?/p>

    恒大及更多房企的手段則是減少拿地。夏海鈞稱,要控制土地儲備規模,實現土地儲備負增長,計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右,通過土地儲備的逐漸減少來實現公司的控規模、降負債的要求。

    “我們是希望三年減少9000萬平米,把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標,大概以后三年,每年新增的土儲是4000萬平米左右,以前我們是6000-8000萬平米,以后每年在4000萬平米左右?!彼硎?,通過銷售規模大幅增加(8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款),以及數百億元土地支出的減少,公司每年大概能夠有2000億元左右的現金余額。

    事實上,整個2019年,房企拿地規模已經在縮減。易居研究院數據顯示,2019年8月份之前,TOP50的開發商只拿出了44%的錢買地,10月份降至22%,到了第四季度就只有25%左右。中國指數研究院數據顯示,2019年,全國300個城市共成交土地25899宗,同比減少1%;成交面積亦同比減少1%;土地平均溢價率13%,較2018年下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%,同比下滑0.23個百分點。

    進入2020年,疫情沖擊下,房企拿地則更加謹慎??硕饠祿@示,2020年一季度,百強房企拿地金額同比下降23%,超過半數房企投資金額下降,TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲,其余7家房企均同比下降,其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

    另一方面,一季度,百強房企拿地銷售比為0.28,顯著低于2018、2019年,整體投資態度保持謹慎,有近兩成企業未拿地。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業,平均降幅接近四成,由此可見,小房企的生存環境依舊不容樂觀。

    這也引出了業內對今年行業發展趨勢的另一個普遍預判——并購潮的來臨。在年報中,融創、奧園、首創等企業紛紛表示2020年會繼續發揮優勢,趁部分小企業流動性壓力較大的時候進行收購;正榮地產表示今年將會收并購與招拍掛并行,在有良好并購項目機遇的情況下可能增加部分拿地預算。

    今年收并購的機會可能會比較多,坦率來說現在我們也正在談,我們也高度關注這項工作,今年希望加大這方面的工作?!?業績會上,綠城中國董事會主席張亞東表示。執行董事兼執行總裁郭佳峰則補充道:“亞東總多次指示我們班子,在這么一個機會下面,可能會有相對比日常年份多的機會,我們也很重視,但是也小心地往前走?!?在財報中,綠城中國提到,2020年公司將加大收并購力度。

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    四月過半,上市房企年報發布亦進入尾聲。據鈦媒體不完全統計,截至4月22晚,至少136家上市房企發布2019年年報,占全部應披露年報數量的62%,頭部房企年報基本披露完成。

    2019年對房地產行業而言,是特殊的一年。正如融創中國在年報中所言,政府堅持“房住不炒”的政策總基調,落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,房地產市場在春節后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷,隨著下半年銷售壓力的逐漸增大,房價也承受了一定的下行壓力,全年的商品房銷售規模增速僅6.5%。

    進入2020年,一場突如其來的疫情又給房企帶來措手不及的巨大沖擊??硕饠祿@示,2020年一季度,TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近21%。為此,房企紛紛下調2020年業績目標,甚至預期今年的行業規模增速很可能錄得負增長?;诖?,他們開始強調利潤、現金流,并決定減少拿地和負債。

    增速放緩,下調目標、重視利潤

    “營收增長方面,在整個行業來看,特別是在前10名來看,不是一個很理想的水平?!痹诮衲陿I內第一場業績會上,萬科集團總裁祝九勝坦言。2019年萬科錄得營收3679億元,同比增長24%;歸母凈利潤389億元,同比增長15%。

    增收不增利,很大程度上是由于毛利率及凈利率的下降。2019年,萬科房地產業務毛利率27.2%,同比下降2.5個百分點;凈利率10.6%,較去年下降0.7個百分點。對此,祝九勝解釋稱,下降是整個行業的趨勢,而數據顯示,他并沒有撒謊。

    根據wind數據,目前發布年報的房企合計實現營業收入約4.8萬億元,同比增長超2成;合計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約6636.62億元,同比下降3.33%。根據億翰智庫數據,在全年偏嚴的政策調控環境下,房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

    一個更典型的例子是,同為TOP3的恒大利潤下滑幅度更夸張。2019年凈利潤335億元,較去年下降約50,毛利潤同比減少21.3%至1329億元,毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%,歸母凈利潤173億元,不到去年的一半。

    盈利能力的下滑,進一步證實了億翰智庫在研究報告中指出的,房地產行業已然從“高杠桿、高利潤”的黃金時代,進入“步履維艱”的白銀時代——銷售增速放緩、融資成本上行、利潤空間收窄、資金壓力驟增。正如綠城中國在年報中所言,面對行業的深刻調整,集中度加速提升,粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續。

    祝九勝提出:“面對這個問題,我們有三點來應對:第一是為客戶做好產品和服務;第二是持續提升管理水平;第三,毛利率下降是一個長期趨勢,我們更看到了其它環節還是可以有所作為的,因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式,毛利率只是占了1/3的作用?!睌祿@示,2019年萬科加權平均凈資產收益率22.47%,同比下降0.77個百分點,連續三年在20%以上。

    凈資產收益率的概念,在近日新浪樂居舉辦的《后疫情時代中國房地產業發展趨勢》線上論壇上也曾被提及。佳兆業集團控股首席戰略官劉策認為:“一個很驚訝的現象是,2019年在利潤下行、國家金融去杠桿的背景下,上市房企整體凈資產收益率創了歷史新高。這說明整個房企已經脫胎換骨,從原來的所謂的天賜利潤越來越依靠自身的核心能力,靠自己的周轉來提升利潤,提升凈資產收益?!?/p>

    融創目前到了這個規模,利潤成了第一位的?!比趧撝袊麻L孫宏斌也在業績會上強調,相比業績規模和排名,融創更希望在利潤和市值上有好的排名,管理肯定是以利潤為核心。這也進一步證實,隨著行業發展和外部環境的變化,房企的經營策略也在不斷改變。

    多家房企均持類似態度?;诖?,他們紛紛下調了今年的業績增速目標??硕饠祿@示,目前整體來看,企業目標增長率基本在10%左右,較2019年進一步放緩,且均低于2019全年的業績同比增速。其中佳兆業、遠洋集團等提出0增長,新城控股更是直接提出負增長,將2020年的業績目標設定在2500億元,而2019年企業銷售目標為2700億元(實際完成2708億元)。

    旭輝控股董事局主席林中表示,今年行業銷售同比2019年會減少7%至10%,房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產行業年度開發投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也在業績說明會上表示,預計今年全國房地產銷售或下降10%至15%。

    不過,也有人持樂觀態度。劉策就提出,今年不一定銷售額會比去年低?!拔矣X得即使受到一些影響,下滑的幅度是有限的,因為很明顯近期整個市場又開始熱起來了,還是有一個報復性的恢復?!彼硎?。

    關注現金流,少拿地、降負債

    “我們計劃(從2020年起)每年減少1500億元(有息負債),今年力爭減少2000億元,2022年實現公司總負債規模降到4000億元以下,負債率降到同行業中低下的水平,實現健康增長?!睒I績會上,“高增長、控規模、降負債”的巨大標語前,恒大總裁夏海鈞表示。

    董事長許家印補充道:“這一年對恒大來說是極其重要的一年,這是2020年開始,我們下大決心,同時有決心有信心,我們也信心有能力把負債、總負債及負債率實現大幅下降?!?/p>

    近年來規模不斷躍升的融創中國也有著同樣的想法?!胺€健降負債是第一位的?!背麧櫷?,業績會上,融創也強調了降負債的重要性。而這背后的原因,則由萬科董事會主席郁亮一語道破:“沒想到在今天,‘活下去’變成一個特別真實的存在?!?/strong>

    讓“活下去”變真實的客觀原因,則是今年年初突如其來的新冠疫情。萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在業績會上坦言:“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的,體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面?!?/p>

    銷售方面,萬科集團2-3月份銷售額同比下降510億元,包括進駐的湖北三個城市銷售斷流;項目交付方面,一季度預計1萬戶面臨延緩交付,全年該數字將增至3.9萬戶,同時開工也較往年延遲40天左右,占全年1/9。

    “這些影響最終體現在現金流上,對現金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少,疫情也增加了相應防疫的成本,我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線?!弊>艅俜Q,此次疫情既導致銷售回款大幅下降,也給未來1-2年產生了結算壓力。

    因此,現金流成了房企最重視的指標,降負債也成了最首要的任務。為此,萬科甚至減少了分紅,只拿出了歸母凈利潤的30.38%,而此前的2016年至2018年,萬科分紅總額占歸母凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%。

    面對投資人的質疑,萬科董事會主席朱旭回應稱:“今年還是堅持穩定分紅的政策,但是董事會經過審議,特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境,希望能多保留一點現金在手,綜合平衡后決定分紅總額不變的策略?!?/p>

    恒大及更多房企的手段則是減少拿地。夏海鈞稱,要控制土地儲備規模,實現土地儲備負增長,計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右,通過土地儲備的逐漸減少來實現公司的控規模、降負債的要求。

    “我們是希望三年減少9000萬平米,把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標,大概以后三年,每年新增的土儲是4000萬平米左右,以前我們是6000-8000萬平米,以后每年在4000萬平米左右?!彼硎?,通過銷售規模大幅增加(8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款),以及數百億元土地支出的減少,公司每年大概能夠有2000億元左右的現金余額。

    事實上,整個2019年,房企拿地規模已經在縮減。易居研究院數據顯示,2019年8月份之前,TOP50的開發商只拿出了44%的錢買地,10月份降至22%,到了第四季度就只有25%左右。中國指數研究院數據顯示,2019年,全國300個城市共成交土地25899宗,同比減少1%;成交面積亦同比減少1%;土地平均溢價率13%,較2018年下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%,同比下滑0.23個百分點。

    進入2020年,疫情沖擊下,房企拿地則更加謹慎??硕饠祿@示,2020年一季度,百強房企拿地金額同比下降23%,超過半數房企投資金額下降,TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲,其余7家房企均同比下降,其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

    另一方面,一季度,百強房企拿地銷售比為0.28,顯著低于2018、2019年,整體投資態度保持謹慎,有近兩成企業未拿地。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業,平均降幅接近四成,由此可見,小房企的生存環境依舊不容樂觀。

    這也引出了業內對今年行業發展趨勢的另一個普遍預判——并購潮的來臨。在年報中,融創、奧園、首創等企業紛紛表示2020年會繼續發揮優勢,趁部分小企業流動性壓力較大的時候進行收購;正榮地產表示今年將會收并購與招拍掛并行,在有良好并購項目機遇的情況下可能增加部分拿地預算。

    今年收并購的機會可能會比較多,坦率來說現在我們也正在談,我們也高度關注這項工作,今年希望加大這方面的工作?!?業績會上,綠城中國董事會主席張亞東表示。執行董事兼執行總裁郭佳峰則補充道:“亞東總多次指示我們班子,在這么一個機會下面,可能會有相對比日常年份多的機會,我們也很重視,但是也小心地往前走?!?在財報中,綠城中國提到,2020年公司將加大收并購力度。

    2019年房企年報:利潤率普遍下降,下調今年業績增速目標
    2020-04-24 16:16:41   來源:網絡轉載

    圖片來源@視覺中國

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    四月過半,上市房企年報發布亦進入尾聲。據鈦媒體不完全統計,截至4月22晚,至少136家上市房企發布2019年年報,占全部應披露年報數量的62%,頭部房企年報基本披露完成。

    2019年對房地產行業而言,是特殊的一年。正如融創中國在年報中所言,政府堅持“房住不炒”的政策總基調,落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,房地產市場在春節后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷,隨著下半年銷售壓力的逐漸增大,房價也承受了一定的下行壓力,全年的商品房銷售規模增速僅6.5%。

    進入2020年,一場突如其來的疫情又給房企帶來措手不及的巨大沖擊??硕饠祿@示,2020年一季度,TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近21%。為此,房企紛紛下調2020年業績目標,甚至預期今年的行業規模增速很可能錄得負增長?;诖?,他們開始強調利潤、現金流,并決定減少拿地和負債。

    增速放緩,下調目標、重視利潤

    “營收增長方面,在整個行業來看,特別是在前10名來看,不是一個很理想的水平?!痹诮衲陿I內第一場業績會上,萬科集團總裁祝九勝坦言。2019年萬科錄得營收3679億元,同比增長24%;歸母凈利潤389億元,同比增長15%。

    增收不增利,很大程度上是由于毛利率及凈利率的下降。2019年,萬科房地產業務毛利率27.2%,同比下降2.5個百分點;凈利率10.6%,較去年下降0.7個百分點。對此,祝九勝解釋稱,下降是整個行業的趨勢,而數據顯示,他并沒有撒謊。

    根據wind數據,目前發布年報的房企合計實現營業收入約4.8萬億元,同比增長超2成;合計實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約6636.62億元,同比下降3.33%。根據億翰智庫數據,在全年偏嚴的政策調控環境下,房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

    一個更典型的例子是,同為TOP3的恒大利潤下滑幅度更夸張。2019年凈利潤335億元,較去年下降約50,毛利潤同比減少21.3%至1329億元,毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%,歸母凈利潤173億元,不到去年的一半。

    盈利能力的下滑,進一步證實了億翰智庫在研究報告中指出的,房地產行業已然從“高杠桿、高利潤”的黃金時代,進入“步履維艱”的白銀時代——銷售增速放緩、融資成本上行、利潤空間收窄、資金壓力驟增。正如綠城中國在年報中所言,面對行業的深刻調整,集中度加速提升,粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續。

    祝九勝提出:“面對這個問題,我們有三點來應對:第一是為客戶做好產品和服務;第二是持續提升管理水平;第三,毛利率下降是一個長期趨勢,我們更看到了其它環節還是可以有所作為的,因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式,毛利率只是占了1/3的作用?!睌祿@示,2019年萬科加權平均凈資產收益率22.47%,同比下降0.77個百分點,連續三年在20%以上。

    凈資產收益率的概念,在近日新浪樂居舉辦的《后疫情時代中國房地產業發展趨勢》線上論壇上也曾被提及。佳兆業集團控股首席戰略官劉策認為:“一個很驚訝的現象是,2019年在利潤下行、國家金融去杠桿的背景下,上市房企整體凈資產收益率創了歷史新高。這說明整個房企已經脫胎換骨,從原來的所謂的天賜利潤越來越依靠自身的核心能力,靠自己的周轉來提升利潤,提升凈資產收益?!?/p>

    融創目前到了這個規模,利潤成了第一位的?!比趧撝袊麻L孫宏斌也在業績會上強調,相比業績規模和排名,融創更希望在利潤和市值上有好的排名,管理肯定是以利潤為核心。這也進一步證實,隨著行業發展和外部環境的變化,房企的經營策略也在不斷改變。

    多家房企均持類似態度?;诖?,他們紛紛下調了今年的業績增速目標??硕饠祿@示,目前整體來看,企業目標增長率基本在10%左右,較2019年進一步放緩,且均低于2019全年的業績同比增速。其中佳兆業、遠洋集團等提出0增長,新城控股更是直接提出負增長,將2020年的業績目標設定在2500億元,而2019年企業銷售目標為2700億元(實際完成2708億元)。

    旭輝控股董事局主席林中表示,今年行業銷售同比2019年會減少7%至10%,房企增速普遍相較于2019年會降低。房地產行業年度開發投資、新開工面積、土地購置面積同比2019年會減少。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也在業績說明會上表示,預計今年全國房地產銷售或下降10%至15%。

    不過,也有人持樂觀態度。劉策就提出,今年不一定銷售額會比去年低?!拔矣X得即使受到一些影響,下滑的幅度是有限的,因為很明顯近期整個市場又開始熱起來了,還是有一個報復性的恢復?!彼硎?。

    關注現金流,少拿地、降負債

    “我們計劃(從2020年起)每年減少1500億元(有息負債),今年力爭減少2000億元,2022年實現公司總負債規模降到4000億元以下,負債率降到同行業中低下的水平,實現健康增長?!睒I績會上,“高增長、控規模、降負債”的巨大標語前,恒大總裁夏海鈞表示。

    董事長許家印補充道:“這一年對恒大來說是極其重要的一年,這是2020年開始,我們下大決心,同時有決心有信心,我們也信心有能力把負債、總負債及負債率實現大幅下降?!?/p>

    近年來規模不斷躍升的融創中國也有著同樣的想法?!胺€健降負債是第一位的?!背麧櫷?,業績會上,融創也強調了降負債的重要性。而這背后的原因,則由萬科董事會主席郁亮一語道破:“沒想到在今天,‘活下去’變成一個特別真實的存在?!?/strong>

    讓“活下去”變真實的客觀原因,則是今年年初突如其來的新冠疫情。萬科集團總裁、首席執行官祝九勝在業績會上坦言:“這場疫情整體上對公司的影響還是相當大的,體現在銷售、交付、現金流、開復工等方方面面?!?/p>

    銷售方面,萬科集團2-3月份銷售額同比下降510億元,包括進駐的湖北三個城市銷售斷流;項目交付方面,一季度預計1萬戶面臨延緩交付,全年該數字將增至3.9萬戶,同時開工也較往年延遲40天左右,占全年1/9。

    “這些影響最終體現在現金流上,對現金流的影響是非常明顯的。銷售減少導致回款減少,疫情也增加了相應防疫的成本,我們每天至少有5.3萬人在抗疫一線?!弊>艅俜Q,此次疫情既導致銷售回款大幅下降,也給未來1-2年產生了結算壓力。

    因此,現金流成了房企最重視的指標,降負債也成了最首要的任務。為此,萬科甚至減少了分紅,只拿出了歸母凈利潤的30.38%,而此前的2016年至2018年,萬科分紅總額占歸母凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%。

    面對投資人的質疑,萬科董事會主席朱旭回應稱:“今年還是堅持穩定分紅的政策,但是董事會經過審議,特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境,希望能多保留一點現金在手,綜合平衡后決定分紅總額不變的策略?!?/p>

    恒大及更多房企的手段則是減少拿地。夏海鈞稱,要控制土地儲備規模,實現土地儲備負增長,計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右,通過土地儲備的逐漸減少來實現公司的控規模、降負債的要求。

    “我們是希望三年減少9000萬平米,把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標,大概以后三年,每年新增的土儲是4000萬平米左右,以前我們是6000-8000萬平米,以后每年在4000萬平米左右?!彼硎?,通過銷售規模大幅增加(8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款),以及數百億元土地支出的減少,公司每年大概能夠有2000億元左右的現金余額。

    事實上,整個2019年,房企拿地規模已經在縮減。易居研究院數據顯示,2019年8月份之前,TOP50的開發商只拿出了44%的錢買地,10月份降至22%,到了第四季度就只有25%左右。中國指數研究院數據顯示,2019年,全國300個城市共成交土地25899宗,同比減少1%;成交面積亦同比減少1%;土地平均溢價率13%,較2018年下滑0.02個百分點。其中住宅類用地平均溢價率15%,同比下滑0.23個百分點。

    進入2020年,疫情沖擊下,房企拿地則更加謹慎??硕饠祿@示,2020年一季度,百強房企拿地金額同比下降23%,超過半數房企投資金額下降,TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲,其余7家房企均同比下降,其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

    另一方面,一季度,百強房企拿地銷售比為0.28,顯著低于2018、2019年,整體投資態度保持謹慎,有近兩成企業未拿地。整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業,平均降幅接近四成,由此可見,小房企的生存環境依舊不容樂觀。

    這也引出了業內對今年行業發展趨勢的另一個普遍預判——并購潮的來臨。在年報中,融創、奧園、首創等企業紛紛表示2020年會繼續發揮優勢,趁部分小企業流動性壓力較大的時候進行收購;正榮地產表示今年將會收并購與招拍掛并行,在有良好并購項目機遇的情況下可能增加部分拿地預算。

    今年收并購的機會可能會比較多,坦率來說現在我們也正在談,我們也高度關注這項工作,今年希望加大這方面的工作?!?業績會上,綠城中國董事會主席張亞東表示。執行董事兼執行總裁郭佳峰則補充道:“亞東總多次指示我們班子,在這么一個機會下面,可能會有相對比日常年份多的機會,我們也很重視,但是也小心地往前走?!?在財報中,綠城中國提到,2020年公司將加大收并購力度。

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